無租使用房產也要繳稅
在稅收征管中，筆者經常會碰到不少納稅人無租使用其他單位或個人房產的情況，其原因往往與人們以為無收入就不用納稅的理解有關。一般而言，房屋出租是兩個民事主體之間達成的一項契約，房屋租金多少或者收與不收由合同雙方共同商定，但在市場經濟社會，正常情況下出租方是要向承租方收取租金的，如果是免費出租，那么出租方和承租方之間可能存在某種關聯(lián)關系或利益交換。因此雖然房屋出租是受民法調整，但國家出于杜絕逃稅行為、保證財政收入的需要，對房屋出租涉及的稅收繳納作出規(guī)定。
營業(yè)稅
根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則規(guī)定，房屋出租按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。同時暫行條例第七條規(guī)定：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額”；實施細則第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)或者工程成本×（1＋成本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率）。因此，無租使用其他單位或個人房產，納稅人需要提供證據(jù)說明正當理由，否則主管稅務機關按同期同地段、同樓層、同類型房屋出租的市場價格核定其應納稅營業(yè)額。
房產稅
《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）第七條規(guī)定：納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。而后，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）加以明確：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。據(jù)此，無租使用其他單位或個人房產的，原則上土地使用稅應由土地使用權人繳納，但土地使用權人在本地，也可由雙方協(xié)調確定某一方繳納。
印花稅
印花稅暫行條例規(guī)定，房屋出租按“財產租賃合同”稅目繳納印花稅。免租使用房產能否按照營業(yè)稅核定征收的計稅依據(jù)繳納印花稅，相關法規(guī)對此尚有待明確?？蓞⒄盏囊?guī)定有，《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的規(guī)定》（國稅地字〔1988〕25號）規(guī)定：“有些技術合同、租賃合同等，在簽訂時不能計算金額的，可在簽訂時先按定額五元貼花，以后結算時再按實際金額計稅，補貼印花?！蓖瑫r《國家稅務總局關于進一步加強印花稅征收管理有關問題的通知》（國稅函〔2004〕150號）第四款規(guī)定了“核定征收印花稅”的條件，即納稅人有下列情形的，地方稅務機關可以核定納稅人印花稅計稅依據(jù)：拒不提供應稅憑證或不如實提供應稅憑證致使計稅依據(jù)明顯偏低的。稅務機關核定征收印花稅時，應向納稅人發(fā)放核定征收印花稅通知書，根據(jù)納稅人的實際生產經營收入，參考納稅人各期印花稅納稅情況及同行業(yè)合同簽訂情況，確定科學合理的數(shù)額或比例作為納稅人繳納印花稅計稅依據(jù)，并注明稅款解繳期限。
企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，其中包括（六）租金收入。出租方無償租賃房屋給承租方使用，如沒有證據(jù)說明兩者沒有其他方面的利益交換，稅務機關就要進一步核查，確定稅法認可的收入和稅前可列支的折舊，進行納稅調整。如果雙方存在關聯(lián)關系，根據(jù)企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整?！闭{整方法包括可比非受控價格法、再銷售價格法、成本加成法、交易凈利潤法和利潤分割法。同時企業(yè)所得稅法第四十四條規(guī)定：“企業(yè)不提供與其關聯(lián)方之間業(yè)務往來資料，或者提供虛假、不完整資料，未能真實反映其關聯(lián)業(yè)務往來情況的，稅務機關有權依法核定其應納稅所得額。”具體可采用下列方法：（一）參照同類或者類似企業(yè)的利潤率水平核定；（二）按照企業(yè)成本加合理的費用和利潤的方法核定；（三）按照關聯(lián)企業(yè)集團整體利潤的合理比例核定；（四）按照其他合理方法核定。