土地出讓金減免 契稅不因此減免
《契稅暫行條例》第四條規(guī)定：1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。概括來說，國有土地使用權(quán)出讓的契稅計稅依據(jù)，是以權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)事人簽訂的合同成交價或者核定的市場價格作為計稅依據(jù)。
但是，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式不同，定價方法各異，納稅人在歸集土地使用權(quán)出讓契稅計稅價格時難免有一些不清楚的問題。筆者認(rèn)為，納稅人要特別注意以下三項費用。
減免土地出讓金不能減免契稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕436號）規(guī)定，根據(jù)我國《契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
例如，A企業(yè)2011年3月承受國有土地使用權(quán)，國家給予其照顧，減按應(yīng)支付土地出讓金的70％征收，該企業(yè)實際支付140萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為5％，則該企業(yè)應(yīng)繳納的契稅＝140÷70％×5％＝10（萬元）。
需要說明的是，這里所說的土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
成交價格中的行政事業(yè)性收費要計稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù)》（財稅〔1998〕096號）第一條規(guī)定，根據(jù)我國《契稅暫行條例》第四條第一項及《契稅暫行條例細(xì)則》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。
在此提醒納稅人，上述文件所說的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，是指依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定或經(jīng)省以上財政部門批準(zhǔn)，提供不以盈利為目的的服務(wù)所收取的費用。包括標(biāo)的物在權(quán)屬轉(zhuǎn)移之前按規(guī)定應(yīng)收取的評估、檢測、計量、鑒定、勘察、設(shè)計、咨詢、培訓(xùn)等方面費用。
土地成交總價款中的土地前期開發(fā)成本不得扣除
《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）規(guī)定，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。