房企所得稅與土地增值稅的差異分析
按照我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)除了繳納企業(yè)所得稅外，還要就開發(fā)項(xiàng)目增值部分繳納土地增值稅。雖然兩個(gè)稅種都是就開發(fā)產(chǎn)品的增值或所得部分納稅，但是存在著明顯的差異。
年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅是就企業(yè)整個(gè)年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得則納稅，有虧損則不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。
土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定的清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。清算時(shí)，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減去該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅，然后再減去原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。
成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異
土地增值稅清算時(shí)，按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
企業(yè)所得稅清算時(shí)，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本的要求不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要?jiǎng)澐殖杀緦?duì)象進(jìn)行核算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
共同成本和間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ǖ牟町?/span>
《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配，單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配，其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?a href="DocxOrTaxView.aspx?Id=13890" target="_blank">國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/span>
項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異
計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。所謂開發(fā)間接費(fèi)用，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
地下停車場(chǎng)等配套設(shè)施成本的差異
屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。
土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除。不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第三條第二項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文件第四條第三項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異
計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開發(fā)計(jì)稅成本。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第四項(xiàng)規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的差異
企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí)，由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的，其開發(fā)費(fèi)用不再按年度匯總計(jì)算，而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國稅函〔2010〕220號(hào)文件第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題規(guī)定：1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
預(yù)提費(fèi)用的差異
企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。但在土地增值稅清算時(shí)，國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第四條第四項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
除上述主要差異外，其他如加計(jì)扣除、土地成本單獨(dú)扣除、土地閑置費(fèi)的扣除及視同銷售等方面也存在些不同。